Emisiunea "Oamenii și Legea"

La TVR 1, marți, 13 decembrie 2022, în premieră la ora 06:00 și în reluare la ora 13:00, veți putea urmării emisiunea „Oamenii și Legea” cu tema: „Contractul de vânzare – cumpărare cu clauză de întreținere și uzufruct viager”, invitată: Mihai Tănăsescu, avocat în Baroul București

cu av. Mihaela Olaru

Contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere şi drept de habitaţie viageră este varianta la care apelează tot mai des persoanele cu venituri mici şi fără rude care să le ajute. Astfel, vânzătorul înstrăinează o locuinţă, iar cumpărătorul se obligă să-i asigure întreţinere constând în hrană, îmbrăcăminte, îngrijiri medicale pe timpul cât vânzătorul va trăi, iar după moartea acestuia să îl înmormânteze. De asemenea, vânzătorului i se conferă dreptul de a locui pe tot parcursul vieţii în acea locuinţă.

Dreptul de uzufruct 

Dreptul de uzufruct împuternicește o persoană să se bucure de dreptul de a se folosi de un bun și de a-i culege fructele, deși proprietarul este altcineva. Titularul a ales așadar să cedeze dreptul de posesiune și folosință unei persoane, aceasta din urmă având obligația să restituie bunul în starea în care l-a primit, să îl conserve.

În această situație titularul se numește nudul proprietar, în timp ce persoana care folosește bunul și culege fructele este uzufructuar.

Astfel, în cazul unui imobil, titularul îi atribuie altcuiva dreptul de posesiune și folosință al unui apartament/casă, în timp ce lui îi rămâne dreptul de dispoziție, adică îi poate vinde, dona, însă doar dreptul pe care îl are, de titular nud. Uzufructuarul beneficiază în continuare de dreptul nemijlocit de folosință a bunului (fără intervenția proprietarului) până la expirarea termenului din contract.

Caracterul viager

Dreptul de uzufruct se poate încheia între titularul nud și uzufructuar pe o perioadă determinată, iar în caz contrar, dacă nu se specifică o dată limită, este considerat că a fost încheiat pe toată perioada vieții beneficiarului. Această a doua situație poartă numele de drept de uzufruct cu caracter viager.

De știut:

Caracterul viager se aplică doar în cazul în care beneficiarul (uzufructuarul) este o persoană fizică. În cazul în care este persoană juridică, durata maximă pe care se poate încheia dreptul de uzufruct este de 30 de ani.

De reținut:

– dreptul de uzufruct se poate încheia pe perioadă determinată sau maxim pe perioada duratei de viață a beneficiarului (dacă este persoană fizică), caz în care se numește că are caracter viager;

– dacă nu se menționează data de încheiere a dreptului de uzufruct, implicit se consideră ca având caracter viager, deci încheiat pe durata de viață a beneficiarului.

Obligații ale titularului și ale beneficiarului

Titularul

– să predea bunul cu tot ce îl compune la momentul încheierii convenției;

– să nu îi îngrădească libertatea beneficiarului de a se folosi de bun;

– să suporte cheltuielile cu proprietatea (taxe, impozit) și reparațiile mari care mențin imobilul în stare corespunzătoare de folosință;

De reținut:

Titularul rămâne proprietarul în acte și are dreptul de a dispune de locuința sa, deci dacă se hotărăște între timp o poate vinde, însă va înstrăina doar nuda proprietate, uzufructuarul are drept în continuare.

Beneficiarul

– să restituie bunul fără deteriorări (în caz contrar îl va despăgubi pe proprietar);

– să conserve locuința, să folosească așadar imobilul ca un bun proprietar;

– să consemne starea în care preia bunul, cu ajutorul unui proces-verbal în momentul predării imobilului (se face în prezența proprietarului);

– să suporte cheltuielile de întreținere cu imobilul, rezultate din folosința obișnuită a bunului;

– să respecte destinația bunului de folosință (a imobilului), există însă și excepții.

Important! Beneficiarul are dreptul de a închiria imobilulul. Va încasa lunar suma pe chirie dacă părțile nu stabilesc altfel.

Totodată, beneficiarul are dreptul să cedeze dreptul de uzufruct altei persoane (contract de cesiune) dacă părțile nu stabilesc altfel prin contract.

De regulă, dreptul de uzufruct se dobândește în baza unui contract încheiat la notar sau prin testament.

Încheierea contractului are loc la notar, iar actele necesare sunt:

  • actele de identitateale celor doi beneficiari;
  • actul de proprietate al imobilului;
  • certificat fiscalcare atestă că proprietarul este cu plățile la zi  (se obține de la Administrația Financiară de sector sau a municipiului în cauză);
  • documentația cadastrală(cadastru și intabulare);
  • extrasul de carte funciară(se eliberează de notariat și face dovadă modificării dreptului de proprietate);
  • adeverință eliberată de la asociația de proprietari, după caz.

Dreptul de uzufruct poate înceta în următoarele situații:

  • moartea uzufructuarului – așadar dreptul de uzufruct nu se moștenește de către moștenitorii legali ai beneficiarului;
  • expirarea termenului stabilit în contract ca dată limită;
  • prin renunțarea la uzufruct (se realizează printr-o declarație la notar);
  • lipsa de folosință timp de 10 ani;
  • la hotărârea instanței, dacă uzufructuarul abuzează de imobil, sau îi aduce stricăciuni.

În loc de final

Este important de știut că titularul care devine nudul proprietar cedează două din cele trei drepturi ale sale uzufructuarului. Acestea sunt dreptul de posesie și dreptul de folosință. Prin urmare, proprietarul mai poate locui în acel imobil doar cu voia uzufructuarului. Tot uzufructuarul are dreptul de a culege fructele, deci în cazul închirierii (pentru că are acest drept), îi revine plata chiriei.

La fel de important de știut este că proprietarul poate vinde imobilul, însă își vinde doar dreptul său, singurul rămas dintre cele trei și anume dreptul de dispoziție (hotărăște cum să dispună de bun). Uzufructuarul are în continuare drept de posesie și folosință a apartamentului.

Caracterul viager al dreptului de uzufruct înseamnă că durata acestui drept este atât timp cât trăiește uzufructuarul. Dacă nu se dorește acest lucru, va trebui menționat un termen de expirare al dreptului de uzufruct în contract.

Clauză de habitatie viageră inserată în cuprinsul unui contract de vânzare cumpărare al unui imobil permite vânzătorului să locuiască în imobilul care face obiectul transferului de proprietate până la sfârșitul vieții.

În practică, această clauză este însoțită în marea majoritate a cazurilor și de o clauză de întreținere.

Dreptul de uzufruct oferă posibilitatea unei persoane de a se folosi pe deplin de imobilul care aparține altcuiva, având obligația să îl restituie în starea în care l-a primit.

În concluzie, orice proprietar are prin titulatura sa, trei drepturi asupra unui imobil: de posesiune, de folosință și de dispoziție; în momentul încheierii dreptului de uzufruct, el înstrăinează drepturile de folosință și posesiune uzufructuarului; beneficiarul (uzufructuarul) primește dreptul de a locui în apartament sau dacă dorește, de a-l închiria și de a câștiga bani din chirie; Este foarte important să fii informat și să pui întrebări ori de câte ori ai neclarități, dat fiind faptul că termenii juridici sunt familiari doar profesioniștilor din domeniu.